Comment nous faisons notre travail

L’Agence a conçu une série de techniques et d’outils particuliers pour l’administration des programmes d’habitation coopérative, notamment

Le système d’information

L’Agence a mis au point un système d’information sophistiqué qui lui permettra de recueillir et de compiler des données transmises par Internet, de même que de les soumettre à une variété de tests. Accessible par l’intermédiaire du site Web de l’Agence, ce système d’information sera une abondante source de renseignements sur les programmes fédéraux de coopératives d’habitation. Les coopératives elles‑mêmes y trouveront plus facilement quantité de données sur divers aspects de leurs activités.

Modèle d’évaluation des risques de l’Agence

Les coopératives relevant des programmes d’habitation du gouvernement fédéral financent leurs ensembles immobiliers au moyen d’emprunts octroyés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou assurés par le Fonds d’assurance hypothécaire de celle-ci. L’Agence a pour rôle de gérer les risques des coopératives pour le compte de la SCHL. Elle applique un modèle original d’évaluation des risques à chaque coopérative et communique les résultats de l’évaluation aux coopératives concernées. En outre, elle informe la SCHL des réussites et des problèmes constatés de même que des tendances qui se dessinent au sein des programmes fédéraux de coopératives d’habitation.
Le modèle d’évaluation des risques utilise divers types de renseignements :

  • des données de nature financière ou autre figurant dans la Déclaration annuelle de renseignements (DAR) déposée en ligne par le vérificateur de la coopérative;
  • des renseignements sur l’état des immeubles de la coopérative, recueillies lors d’inspections effectuées aux deux ans, ou lorsque nécessaire.

À l’aide de ces données, notre système d’information calcule le ratio de liquidité et le ratio du revenu net de chaque coopérative.

L’Agence soumet ces données à un processus automatisé qui les évalue puis attribue à la coopérative une cote de risque provisoire. Le gestionnaire des relations de l’Agence responsable de la coopérative prend connaissance de la cote et la modifie, au besoin, à la lumière de toutes les connaissances qu’il a acquises sur la coopérative. Toute coopérative ayant un piètre état des lieux, éprouvant des problèmes de liquidités ou dégageant un revenu insuffisant est classée comme présentant des risques, même si elle a d’autres atouts.

Les quatre cotes de risque composite possibles sont Faible, Modérée, Supérieure à la moyenne et Élevée. Aussi, une coopérative pourrait-être En amélioration, Stable ou En dégradation.

À l’issue de l’évaluation, l’Agence envoie à chaque coopérative un rapport qui compare ses résultats à ceux d’autres coopératives comparables et qui fait ressortir leur évolution. Grâce aux ressources du secteur de l’habitation coopérative et à l’aide du personnel de l’Agence, la coopérative s’efforce ensuite de remédier aux problèmes qui sont à l’origine des risques mis en lumière par l’évaluation.

 

Définition de chaque cote de risque composite

Cote de risque composite Faible : La coopérative d’habitation est solide et bien gérée. Grâce à son excellent état physique, à ses bénéfices cumulés et à ses réserves, à sa position sur le marché et à sa capacité actuelle de contribuer à la réserve de remplacement, la coopérative peut affronter une conjoncture du marché ou un contexte économique difficiles. Si elle continue d’être bien gérée, la coopérative sera en mesure de financer les réparations et les remplacements nécessaires et de s’acquitter de ses obligations financières dans un avenir prévisible sans avoir recours à un soutien externe.

Cote de risque composite Modérée : La coopérative d’habitation est solide et généralement bien gérée. Son état physique est bon ou meilleur. Elle a accès à des liquidités adéquates et peut contribuer à sa réserve de remplacement à même ses revenus, après avoir réglé le service de sa dette et toutes les autres charges d’exploitation normales. Elle ne présente aucun indicateur de risque élevé. Sa situation financière et son état physique devraient rester sains, pourvu qu’elle continue d’être bien gérée et que le contexte économique ou la conjoncture du marché ne connaissent pas une détérioration importante. Elle ne nécessite ni soutien ni intervention de l’externe.

Cote de risque composite Supérieure à la moyenne : La coopérative fait face à des situations qui signalent des difficultés financières émergentes ou éventuelles. La coopérative est devant l’une ou plusieurs des situations suivantes : son état physique est passable, sans être piètre; ses revenus suffisent à régler les charges courantes mais ne permettent pas de verser une contribution appropriée à la réserve de remplacement; l’ensemble de ses revenus cumulés et de sa réserve de remplacement est faible, et sa capacité d’accéder à d’autres liquidités, telles que les actions ou les dépôts des membres, est restreinte; ses pertes d’inoccupation ou ses arriérés de droits d’occupation sont considérablement plus élevés que la médiane de ces indicateurs pour les coopératives analogues. Elle ne présente aucun indicateur de risque important, mais elle pourrait éprouver des difficultés à financer les réparations ou à s’acquitter de ses obligations dans l’avenir, en particulier en cas de faiblesse ou de détérioration du marché. Elle a besoin d’une gestion très efficace et doit continuellement faire l’objet d’un certain niveau de suivi et de soutien.

Cote de risque composite Élevée : La coopérative éprouve des difficultés financières ou fait l’objet d’une mauvaise gestion. La coopérative est devant l’une ou l’autre des situations suivantes : ses revenus ne suffisent pas à acquitter le service de la dette et les charges courantes, avant la contribution à la réserve de remplacement; elle a un déficit d’exploitation cumulé, une réserve de remplacement faible ou nulle et un accès restreint à d’autres liquidités, telles que les actions ou les dépôts des membres; ses pertes d’inoccupation ou ses arriérés de droits d’occupation sont inhabituellement importants; elle doit effectuer des réparations urgentes ou importantes qu’elle n’est pas en mesure de financer; elle accuse des retards de paiement de ses emprunts hypothécaires ou de ses impôts fonciers; elle a subi une perte importante d’actifs par suite d’un incendie ou d’une malversation, et sa protection d’assurance était insuffisante; sa gouvernance est déficiente. Sans une intervention et un soutien continu, voire un plan de redressement, la coopérative est exposée à un risque de faillite.
En amélioration : Une tendance de risque à la hausse démontre que la coopérative a beaucoup travaillé pour améliorer ses opérations. Même si les principaux indicateurs du risque de la coopérative n’ont pas changé, il est évident, malgré quelques arriérés et créances irrécouvrables, que la situation de la coopérative s’améliore.

Stable : Une tendance de risque stable indique qu’il y a peu de changements dans la situation d’une coopérative. Ce qui peut être positif ou non selon sa cote de risque est positive, la tendance stable l’est également. Cela démontre que la coopérative fonctionne bien. Toutefois, une situation stable n’est pas toujours positive, particulièrement lorsqu’une coopérative affiche une cote de risque supérieure à la moyenne ou élevée. Cette cote peut suggérer que la coopérative doit prendre davantage de mesures pour régler ses problèmes, ou bien qu’elle a évité la dégradation de sa situation tout en travaillant sur des solutions.

En détérioration : Une tendance de risque à la baisse est un signal d’alarme pour toute coopérative affichant une cote de risque positive, ce qui suggère qu’elle devrait porter attention aux lacunes dans sa gestion et sa gouvernance avant que ses problème ne s’aggravent. Cette tendance est plus inquiètante pour une coopérative affichant une cote de risque supérieure à la moyenne ou élevée. Elle indique que la gestion de la coopérative peut ne pas être assez efficace pour cette situation difficule.

La prestation de services axés sur les coopératives

L’Agence s’engage à respecter les idéaux du mouvement coopératif dans la façon dont elle servira sa clientèle et les autres parties intéressées, en rendant toujours compte de ses actions. Elle mesure toutefois l’importance de s’attacher surtout à répondre aux besoins et aux préoccupations des coopératives d’habitation. Consciente que le succès des coopératives d’habitation n’est pas seulement dans l’intérêt de celles‑ci, mais aussi dans l’intérêt de leurs fédérations, de la SCHL et du public en général, l’Agence préconise une collaboration accrue avec les coopératives. En concentrant nos efforts sur les coopératives, nous contribuerons à l’atteinte de leurs objectifs, à leur respect des exigences de leur programme et à leur santé financière.

Les valeurs que l’Agence a adoptées comme ligne de conduite constituent un fondement solide pour l’amélioration continue de ses services aux coopératives d’habitation. De ces valeurs découlent neuf principes clefs de la prestation par l’Agence de services axés sur les coopératives.

Nos principes

Les principes ci-après caractérisent la prestation par l’Agence de services axés sur les coopératives :

  1. le leadership par l’exemple, du Conseil et de la direction au sein de l’organisme, et de l’Agence dans ses relations avec sa clientèle;
  2. le respect mutuel entre particuliers et organismes, mis en évidence par :
    • l’appréciation des contributions de toutes les parties,
    • l’équité, la courtoisie et le professionnalisme,
    • la prestation en temps utile de services adaptés aux besoins de la clientèle;
  3. la coopération, le travail d’équipe et la réciprocité;
  4. la responsabilité sociale;
  5. le respect des engagements;
  6. l’anticipation des besoins des clients, que l’Agence s’efforcera de satisfaire s’ils relèvent de sa compétence;
  7. la transparence des communications, au contenu clair et juste, diffusées de façon accessible, en temps utile, dans les deux langues officielles;
  8. la consultation et la rétroaction;
  9. l’apprentissage et l’amélioration continus, aussi bien en ce qui concerne les processus que les résultats.

L’établissement de données de référence et de pratiques exemplaires

L’établissement de données de référence et de pratiques exemplaires est un nouveau service que  l’Agence commencera à offrir une fois qu’elle aura assumé toutes les autres responsabilités qui doivent lui être transférées de la SCHL.

Le système d’information de l’Agence se basera sur des données recueillies dans au moins quatre provinces pour comparer différents postes dans les états financiers de quantité de groupes de coopératives d’habitation.

Les rapports ainsi produits par l’Agence permettront aux coopératives de savoir où leurs recettes et leurs dépenses se situent par rapport à celles de coopératives comparables, de constater si leurs résultats vont en s’améliorant ou en se détériorant, et de savoir ce que l’Agence pense de la corrélation entre leurs recettes et dépenses et leurs résultats.

Les coopératives qui gèrent leurs affaires avec succès seront invitées à parler de leurs expériences et à partager les secrets de leur réussite. Nous espérons que leurs récits inspireront d’autres coopératives et pourront leur montrer comment améliorer leur rendement.